خرید ملک در خارج کشور بویژه گرجستان

 

گرجستان دات جی ای - سرمایه گذاری در بازار مسکن ایران دارای سود کلانی در مقایسه با همین بازار در کشورهای دیگر است. برای ایرانی ها خرید ملک در خارج از کشور خویش می تواند به دلایلی مانند بدست آوردن پروانه اقامت در سرزمینی دیگر، انجام فعالیتهای گردشگری، حفظ دارایی خود بر پایه ارزی خارجی و غیره باشد. اگر توقعات خریدار ایرانی و تصور او از بازار مسکن مانند شرایط ایران باشد یا خرید را در سرزمینی انجام دهد که توقعات وی را برآورده نمی سازد، متاسفانه راه خطایی طی شده است. در این گفتار به شرایط بازار مسکن در ایران می پردازیم و انتظاراتی که یک ایرانی می تواند از بازار مسکن گرجستان داشته باشد بعلاوه به برخی از خطاهای صورت گرفته در ارزیابی هموطنان نیز اشاراتی خواهیم داشت.

 نیاز اساسی یا کالای پرسود؟

مسکن یکی از اساسی ترین نیازهای اولیه انسان است و به همین سبب مردم حاضرند برای داشتن خانه همه یا بخش اعظم درامد خود را بپردازند. اینکه مردم حاضر هستند برای داشتن مسکن بهای سنگینی پرداخت کنند می تواند منجر به آن گردد که تولید یا فروش این کالا از سود بالایی برخوردار باشد. از سویی چون  خانه یک نیاز اساسی است، دولتها و نهادهای مدنی تلاش می کنند که دسترسی به آن آسان و میسر باشد بطوریکه با پرداخت هزینه ای اندک بتوان به آن دست یافت. از همینجا با تناقض مواجه میشویم آیا باید مسکن ارزان باشد تا همه دارای خانه باشند یا بصورت کالایی گران در بیاید تا انگیزه سرمایه گذاری برای ساخت و عرضه آن افزایش یابد؟ دولتها برای برقراری تعادل در این زمینه به راهکارهای گوناگون روی آورده اند.

در ایالت نیویورک در امریکا آپارتمانهایی وجود دارند که با اجاره ارزان به متقاضیان واگذار می گردند. صاحب این ساختمانها شرکتهایی هستند که از دولت تسهیلات ویژه ای دریافت میکنند و در قبال آن باید آپارتمان را به قیمت معینی به افراد واگذار نمایند. گفته می شود حدود 1 میلیون خانوار در این ایالت در چنین آپارتمانهایی زندگی می کنند. مثال امریکا از این جهت مهم است که این کشور خود را پرچمدار سرمایه داری و مدافع اقتصاد آزاد میداند با اینحال موضوع مسکن آنقدر ضروری و با اهمیت است که دولت با دخالت در آن سعی میکند که برای همگان تامین شود. در کشور سنگاپور حدود 70 درصد جمعیت در منازلی زندگی میکنند که به نوعی از حمایتهای دولتی برخوردار می شوند. درمورد حمایتهای دولتی برای تامین مسکن مثالهای فراوانی می توان زد از جمله کشور فنلاند که از نمونه های موفق در تامین مسکن خانوارها بوده است. 

در ایران قیمت مسکن براساس تقاضا بالا می رود. از آنجاییکه داشتن خانه نیازی اساسی است، روزبروز قیمت این کالا بالاتر می رود و کمر بسیاری را خم کرده است بطوریکه بعضی ها کل حقوق شغل ثابت خود را برای اجاره پرداخت می کنند و برای تامین سایرنیازها در ساعات فراغت به مشاغل دیگر و اغلب موقت روی می اورند، به اصطلاح دو کاره یا چندکاره هستند. طرح ساخت و واگذاری مسکن اجاره ای ارزان در ایران بارها مطرح گردید اما هیچگاه اجرایی نشد. در ایران عمده طرحهای حمایتی  مانند پرداخت وام و واگذاری زمین متوجه تولید و خرید مسکن بوده اند، با توجه به افزایش نجومی قیمتها در این بخش می توان ارزیابی کرد که تامین مسکن آسان برای همه در ایران ناموفق بوده است اما نکته جالب اینکه راه حل این بحران هم گاهی تقویت بنیه مالی خانواده ها برای خرید عنوان می شوذ که در عمل امکان ناپذیر است. در مورد حقوق مستاجر هم در مقایسه با شرایط در دهه 50 خورشیدی و نیز سایر کشورها می توان گفت که اوضاع به نفع موجران می باشد. در ایران اغلب قراردادهای اجاره یکساله است و موجر می تواند بعد از انقضاء این دوره قیمت اجاره را به هر میزان بالاتر ببرد و در صورت عدم پذیرش مستاجر، او را از ملک خویش بیرون کند. در صورتی که مدت قرارداد اجاره در بسیاری از کشورهای اروپایی  مانند اتریش و نروژ  سه سال و در بلژیک نه سال است. از سوی دیگر، در آلمان، نوشتن قرارداد اجاره با مدت معین غیرقانونی است. تمام اجاره نامه ها از نظر ماهیت نامحدود هستند. بعلاوه افزایش مبلغ اجاره از حد معینی که قانون مشخص میکند، نمی تواند بیشتر باشد و بیرون کردن مستاجر تنها با طی کردن رویه قضایی میسر است که گاه ممکن است ماهها یا حتی سالها بطول بینجامد.  

  شواهد مورد اشاره  حاکی از آن است که برنامه ها و سیاستهای دولت ایران نه در جهت تامین آسان مسکن برای همگان بلکه بالارفتن قیمت آن و جذب سرمایه ها به این بخش بوده است. گفته می شود علت چنین سیاستهایی این است که الیگارش های مستغلات در حکومت نفوذ فراوانی دارند، برخی هم دلایل دیگری را مطرح کرده اند مانند شرایط امنیتی و غیره که خارج از بحث این گفتار می باشد. بهرحال هرچه هست، شرایط بگونه ای شده است که سرمایه گذاری در این بخش دارای سوددهی قابل توجهی بوده است بطوریکه اگر فرد منزلی را چند سال اجاره بدهد و بعد بفروش برساند، تنها از طریق فروش به سود سرشاری می رسد در حدی که گاهی درآمد حاصل از اجاره را ناچیز می پندارد.   

انگیزه های ایرانیان برای خرید ملک در خارج از کشور

با توجه به موارد ذکرشده در فوق، ایرانیان اغلب با این انگیزها ممکن است نسبت به خرید ملک در خارج از کشور اقدام نمایند:

- کسب اجازه اقامت درصورتی که بدانند به گرفتن شهروندی یا لااقل اقامت دائم منجر خواهد شد

- انجام فعالیتهای تجاری با ملک مانند ایجاد هتل، اجاره خانه به گردشگرها و غیره

- نگهداری بخشی از دارایی خود در خارج از مرزهای ایران   

- داشتن محلی شخصی برای تفریح، استراحت و بطور کلی سکونت موقت و مکرر     

- دلایل دیگر

با توجه به اهداف فوق، دولتها هم مقرراتی را معرفی کرده اند تا افراد خارجی دارای انگیزه لازم برای سرمایه گذاری در بخش مسکن باشند اما برخی از افراد برای بازاریابی شرایط را به اهداف دست نایافتی تبدیل کرده اند بعنوان مثال مقررات مربوط به خرید ملک برای سکونت موقت و استراحت را به گونه ای توضیح داده اند تا این تصور بوجود آید که منجر به اقامت دائم خواهد شد، این موضوع به کرات درباره گرجستان اتفاق افتاده است و در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

خرید ملک برای اسکان موقت یا اقامت دائم؟

گرجستان برای جذب گرشگران بیشتر، یک اقامت یکساله برای خریداران ملک صادر می کند تا بتوانند با خیال راحت در ملک خود به تفریح یا استراحت مشغول باشند. شرط بدست آوردن این امتیاز این است که قیمت ملک یا ارزش مستغلات شخص در این کشور حداقل 100 هزار دلار باشد، این رقم در گذشته 35 هزار دلار بود.

اگر شخص بخواهد با سرمایه گذاری بر مستغلات به اقامت دائم برسد باید حداقل 300 هزار دلار در این بخش سرمایه گذاری نماید که در این صورت به مدت 5 سال اقامت موقت صادر خواهد شد و پس از آن در صورت دائر بودن پروژه شخص می تواند متقاضی اقامت دائم بشود. هم اکنون ایرانیانی در این کشور زندگی می کنند که ارزش املاک غیر کشاورزی آنها معادل 300 هزار دلار یا بیشتر بوده است و اجازه اقامت دائم را دریافت کرده اند. 

نکته مهم این است که از سوی برخی، دو مورد فوق با هم مخلوط شده اند بطوریکه افرادی  تصور کرده اند با خرید ملک برای استراحت در نهایت و تنها با مرور زمان می توانند به اقامت دائم برسند. جالب اینکه زمانی این تصور ایجاد شده بود که با خرید ملکی به قیمت 35 هزار دلار بعد از چند سال می توان به اقامت دائم یا حتی شهروندی این کشور رسید 😂 . این تبلیغات آنقدر داغ شده بود که سفیر گرجستان در تهران به آن واکنش نشان داد و گفت که تنها با خرید ملک نمی توان اقامت این کشور را بدست آورد.

حفظ دارایی یا کسب درآمد از راه خرید ملک

برخی هم بهردلیلی مایل هستند بخشی از دارایی خود را در خارج از ایران نگهداری کنند که البته با رواج رمزارزها گویا این تمایل نسبت به گذشته کمتر شده است ولی هنوز وجود دارد. نخست باید توجه داشته باشیم که شرایط بازار مستغلات در ایران دارای وضعیت خاصی است و همان انتظارات را نمی توان از کشورهای دیگر و بعنوان مثال از گرجستان داشت. در گرجستان افزایش نرخ مسکن اغلب با نرخ تورم در کشور همگونی دارد و در برخی مواقع هم ممکن است با کاهش قیمتها در این بخش مواجه باشیم بنابراین خریدار نباید همواره منتظر بالارفتن قیمت یا حتی جهش در آن باشد. 

در گرجستان، اگر دارنده ملک ظرف مدت کمتر از دوسال از زمان خریداری اقدام به فروش آن نماید مشمول پرداخت مالیات خواهد شد که این رقم برای املاک مسکونی 5 درصد و برای املاک تجاری 20 درصد از قیمت فروش می باشد. بنابراین می بینیم که گاهی خرید و فروش منجر به زیان می گردد. 

اجاره ملک نیز گرجستان مشمول پرداخت مالیات بر درآمد می باشد یعنی اگر موجر کل اجاره را هم صرف بازسازی یا نوسازی ملک نماید باز باید بر اساس میزان اجاره مالیات بدهد. ارقام مربوط به مالیات بر مستغلات در صورت فروش یا اجاره  در این لینک مندرج شده اند.

 بسیاری از شهروندان گرجستان مالیات بر اجاره را پرداخت نمی کنند، آنها گاهی قراردادی نمی نویسند و اساسا به سازمانهای رسمی اعلام نمی کنند که ملک خود را اجاره داده اند. در مورد خرید و فروش هم گاهی برای فرار از مالیات رقم معامله بسیار کمتر درج می شود. برخی از ایرانی ها با دیدن چنین رویه هایی به فرار مالیاتی روی آورده اند. در اینجا توضیح داده می شود که شرایط یک شهروند و رابطه او با دولت با وضعیت یک خارجی متفاوت است. یک شهروند خارجی پیش از هر اقدام اقتصادی باید از میزان مالیات مربوط به فعالیت خود آگاه باشد وگرنه دچار دردسرهایی می شود که می تواند در مبادی مرزی و هنگام تمدید اقامت هم مشکل آفرین باشد.   

خرید ملک برای کمک به کسب و کار

تاکنون بر این نکته تاکید کرده ایم که خرید ملک برای بدست آوردن اقامت دائم در گرجستان با 300 هزار دلار سرمایه گذاری در بخش مستغلات امکانپذیر است و راههایی مانند خرید ملک 100 هزار دلاری منجر به کسب اقامت دائم نمی شود، نکته ای که در تبلیغات به آن اشاره نمی شود و متاسفانه در عمل منجر به تصمیم گیری نادرست بسیاری از ایرانیان شده است. 

کسانی که مایل یا قادر به 300 هزار دلار سرمایه گذاری در بخش مستغلات نمی باشند، برای بدست آوردن اقامت دائم گرجستان اغلب به ایجاد کسب و کار اقدام می نمایند. البته همانطور که در بخش شایعه هایی در مورد اقامت اشاره کردیدم این راهکار زمانی به اقامت دائم منجر خواهد شد که شخص حداقل به مدت 10 سال متوالی بتواند اقامت موقت این کشور را بدست بیاورد. برخی ها منزلی را جهت سکونت خریداری میکنند و سپس بعد از گرفتن اقامت یکساله موقت بدنبال کسب و کار می روند، برخی هم ملکی را خریداری میکنند و تلاش میکنند با استفاده از همان ملک کسب و کاری ایجاد نمایند مثلا شخص مغازه یا دفتر کاری می خرد و در همان محل بیزنس راه اندازی میکند.

یکی از راههای کسب و کار با ملک اجاره دادن آن است. اگر ملک تجاری باشد می توان آن را به دارندگان مشاغل اجاره داد. اجاره مسکن به گردشگران بصورت شبانه یعنی چند روزه یا بصورت چند ماهه هم رایج است. در صورتی که دارنده ملک در هر یک از این موارد با توجه به قوانین مالیاتی، مقررات مربوط را اعمال نماید می تواند مدعی باشد که کسب و کاری در کشور ایجاد کرده است و از این طریق درخواست اقامت نماید. نکته مهم این است به کرات بین گرجی ها در این موارد فرار مالیاتی رایج است تاحدی که برخی از ایرانیان هم به موضوع مالیات به حد لازم توجه نکرده اند. روشن است عدم توجه به قوانین مالیات برای یک خارجی منجر به پاسخ منفی برای تمدید اقامت خواهد شد، ضمن اینکه دردسرهای دیگری را نیز می تواند ایجاد نماید.

علاقه به اجاره دادن ملک برای دوره کوتاه مدت و اغلب چند روزه به گردشگرها از این واقعیت نیز ناشی می شود که درصورت اجاره ملک برای بلند مدت، تخلیه آن به شرایط مستاجر هم بستگی دارد و تنها به خواست موجر نیست. اگر بعد از پایان مهلت قراداد، موجر از ملک اسباب کشی نکند و بقول معروف آن را تخلیه ننماید، پلیس بطور مستقل حق بیرون کردن او را ندارد بلکه در این مورد باید دستور قضایی صادر شود که مستلزم مراجعه موجر به دادگاه و طی روند مربوطه می باشد که اغلب ماهها و گاهی سالها بطول می انجامد. چنانچه مستاجر فاقد توانایی مالی باشد، ملزم به پرداخت بدهی های خود به موجر نخواهد بود. رویه توضیح داده شده درباره اجاره بلند مدت در اغلب کشورهای اروپایی و در مورد خاص ما درباره گرجستان اعمال می شود. از آنجا که رویه مذکور با شرایط کنونی ایران متناسب نیست، برخی از موجران به اشتباه می افتند و از اینکه چرا پلیس کاری نمی کند و فی المثل مستاجر را بخاطر عدم پرداخت و عدم تخلیه ملک شلاق نمیزد متعجب می شوند 😂. البته کسانی که از روال اجاره مسکن در ایران در دهه 50 خورشیدی مطلع هستند، بهتر این شرایط را درک می کنند.      

جمع بندی و سیاست کلی دولت گرجستان

به لحاظ تعداد واحدهای مسکونی و افراد صاحب مسکن گرجستان دارای مشکل چندانی نیست، پیشینه آن به اتحاد شوروی باز می گردد که در آن زمان لااقل در دوره هایی تولید مسکن بصورت انبوه صورت می گرفت. مسئله این است که اغلب منازل و ساختمانها دارای بافت فرسوده هستند و سیاست کلی دولت اسکان افراد در منازل مدرن می باشد و برای نیل بدین منظور نیاز به سرمایه گذاری در این بخش است. 

بطور کلی، سیاست دولت گرجستان برای جذب سرمایه های خارجی در بخش مستغلات، بدست آوردن منابع لازم برای نوسازی ساختمانها و رشد گردشگران خارجی است اما همانطور که بیشتر نیز اشاره گردید، رشد جمعیت مهاجران خارجی در دستور کار نمی باشد. تاکید ما در این گفتار بر این بوده است که شرایط عمومی مسکن در گرجستان با ایران متفاوت می باشد و متاسفانه عدم توجه به این موضوع موجب اشتباهات مکرر هموطنان شده است. در این گفتار سعی شده است تا با ارائه تصویری واقعی میزان خطاها به حداقل برسد. چنانچه هنوز نکته یا پرسشی دارید می توانید در این پست کامنت بگذارید یا از طریق واتس آپ و تلگرام به این شماره پیام بفرستید:

00995574109333